Novo Projeto de Lei pode deixar compra de imóveis mais cara, alerta especialista

País – Está em análise na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) do Senado o Projeto de Lei Complementar da Câmara (PLP 108/2024), que permite às prefeituras calcular o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base em uma estimativa oficial do valor venal do imóvel, em vez do valor declarado na transação pelo contribuinte. A proposta, que integra a reforma tributária, tem como relator o senador Eduardo Braga (MDB-AM).

Segundo o texto, o valor venal deverá considerar critérios como preços praticados no mercado imobiliário e informações repassadas pelos cartórios. A mudança, no entanto, tem gerado críticas entre especialistas ouvidos em audiência pública no Senado. Eles apontam riscos de aumento da carga tributária e maior judicialização.

Para o especialista em direito tributário e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT), Eduardo Natal, a proposta contraria entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmado no Tema 1.113, que determina como base de cálculo do ITBI o valor declarado na negociação, salvo em casos de fraude ou subfaturamento.

“Permitir que os municípios adotem valores estimados para os imóveis rompe com a orientação do STJ”, afirma Natal. Ele classifica a proposta como um “retrocesso jurídico relevante” e acredita que ela pode provocar a “elevação artificial da base de cálculo”.

Do ponto de vista econômico, Eduardo Natal aponta que o projeto pode gerar aumento direto da carga tributária, além de um impacto indireto com a judicialização. “O contribuinte que não concordar com a base de cálculo, o valor venal que vai ser unilateralmente fixado pela prefeitura, e quiser contestar esse valor, ele vai ter que contratar um perito, submeter um laudo à análise dentro de um processo administrativo”, explica.

Se o processo administrativo não resolver, o cidadão poderá ser obrigado a recorrer à Justiça. A experiência com outros tributos, como ISS, IPTU e ICMS-ST, já demonstrou que o arbitramento unilateral pelo poder público tende a gerar grande volume de contestações judiciais, segundo Natal.

Além disso, o especialista alerta para os reflexos da proposta na vida de quem deseja comprar imóveis em áreas urbanas, principalmente em grandes centros. “Porque a base de cálculo provavelmente nos grandes municípios deverá, como de praxe já é, ser bastante super avaliada, o que vai causar, então, uma grande discussão”, destaca.

A mudança pode também dificultar a lavratura da escritura de compra e venda, caso o valor do imposto seja contestado e o ITBI não seja recolhido. “Se ficar pendente o recolhimento do ITBI em função de alguma discussão sobre a base de cálculo e o momento da cobrança do tributo, não se lavra a escritura”, explica.

Outro possível impacto é o aumento de custos com laudos técnicos, perícias e eventuais processos judiciais. Para Eduardo Natal, o projeto não deveria estar inserido na reforma tributária, cujo foco é a tributação sobre o consumo. “É realmente inadequado esse projeto nessa parte, realmente não há uma adequação, não deveria ser objeto dessa reforma, que é uma reforma do consumo, em que se inseriu inadvertidamente um tributo sobre o patrimônio.”

O texto segue em análise na CCJ do Senado. Com informações do Brasil 61.